《陆丰市农村宅基地和农村村民住房建设审批管理实施细则》政策解读

　　一、制定背景

　　为了规范我市农村宅基地和农村村民住房建设管理工作，保障农村村民合法居住权益，促进节约集约用地，促进乡村振兴。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）及《汕尾市农村建房条例》《汕尾市农村宅基地和农村村民住宅建设管理实施细则》（汕农农〔2023〕88号）等法律法规和政策规定，结合本市实际制定《陆丰市农村宅基地和农村村民住房建设审批管理实施细则》（以下简称《实施细则》）。

　　二、制定依据

　　1、《中华人民共和国土地管理法》

　　2、《中华人民共和国城乡规划法》

　　3、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）

　　4、《汕尾农村建房条例》

　　5、《汕尾市农村宅基地和农村村民住宅建设管理实施细则》（汕农农〔2023〕88号）

　　三、主要内容

　　1、《实施细则》明确了适用范围。

　　细则适用于本市行政区域内城镇开发边界外农村宅基地的申请审批和农村住宅的新建、改建、扩建、重建等活动。农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民，是指具有本农村集体经济组织成员资格的人员。农村建房，是指农村住宅新建、改建、扩建、重建等活动，含村民建房和集体建房等形式。村民建房，是指由村民以户为单位,自行申请宅基地建造住宅的活动。集体建房，指农村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

　　2、《实施细则》明确了建房原则。

　　农村宅基地和住宅建设管理坚持规划先行、一户一宅、先批后建、节约集约、保障安全、生态宜居等原则，尊重农村公序良俗。农村住宅应当符合安全环保、适用美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

　　3、《实施细则》明确了各级主管部门管理职责。

　　宅基地和农村村民住房建设管理工作的重心在基层，按照县级主导、镇级主责、村级主体的管理机制分级落实。

　　4、《实施细则》明确了宅基地规划和用地要求。

　　经批准的村庄规划是核发乡村建设规划许可、进行农村建房的法定依据，应当向社会公布。未经原批准机关审批不得修改。农村住宅建设应当尽量使用农村原有宅基地和村内空闲地，荒山、荒坡等未利用地，尽量不占或少占耕地。涉及新增建设用地的，应当取得土地利用计划指标，依法办理农用地转用或未利用地转用审批手续。 

　　5、《实施细则》明确了户的概念。

　　农村村民可以户为单位向所在地农村集体经济组织申请宅基地，户的认定不以公安分户作为分户前置条件，具体标准如下：（一）夫妻与未达到法定婚龄的子女同住的仅认定为一户；（二）父母原则上与一子合并一户，确需分户的，必须经成员（代表）会议讨论通过。（三）家庭中女性成员已结婚，且配偶将户籍迁移至已婚女性所在地的可立为一户；（四）本集体经济组织男性成员达到法定结婚年龄且满足本条第二款的前提下可立为一户；（五）离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独的一户；（六）若夫妻双方各属不同集体经济组织，结婚后只能选择一方集体经济组织认定为一户。

　　6、《实施细则》明确了建房标准。

　　村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地面积和住房建设标准按照以下标准执行：每处宅基地面积建设标准为每户120平方米以下；宅基地每户建筑面积为480平方米以下；建筑层数为4层以下；建筑高度为14米以下。允许农户在保留层数和高度建设标准不变的情况下，通过两户联建的方式将宅基地面积标准放宽到150平方米以下。超过三户（含三户）联建按照集体建房相关要求执行。

　　7、《实施细则》明确了宅基地申请条件和不予批准的情况。

　　农村村民符合下列情形之一的，可以以户为单位申请使用宅基地：（一）原址重建或改建扩建住宅的；（二）因发生或者防御自然灾害、建设镇村公共设施、实施国土空间规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；（三）退回原有宅基地，需要易地建房的；（四）具备分户条件，确需另立户建房的；（五）在本集体经济组织未取得宅基地或者现有宅基地面积明显低于规定标准的；（六）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地，经村集体经济组织民主程序研究同意给予安排的；（七）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。

　　有下列情形之一的，宅基地申请不予批准：（一）不是本集体经济组织成员；（二）不符合一户一宅的；（三）不符合国土空间规划的；（四）将原有住宅出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；（五）原有住宅和宅基地被征收已依法安置的；（六）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；（七）所申请的宅基地存在权属争议的；（八）已参加集体建房再申请个人建房的；（九）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。

　　8、《实施细则》明确了宅基地申请审批程序。

　　村民申请：符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。小组核查：所在农村集体经济组织收到申请后，应当在10个工作日内对申请材料进行核查，出具书面核查意见。村（社区）核查：村民委员会应当在5个工作日内对农村集体经济组织的核查情况和公示情况进行核实。镇（街、场、办）政府受理：各镇（街、场、办）人民政府行政服务中心设立办事窗口或指定机构受理村级组织报送的申请材料，由镇联审小组审核。联合审查：镇（街、场、办）人民政府受理申请材料后，组织镇人员到现场勘查。镇（街、场、办）审批：经审查符合条件的，镇（街、场、办）人民政府签署审批意见。丈量批放：经批准用地建房的村民，在开工前依法申请办理施工许可证或者向镇（街、场、办）人民政府办理施工备案手续。监督巡查：各镇（街、场、办）人民政府综合执法队应对房屋施工是否符合安全操作规范、建设面积是否超出原批准范围、是否存在安全隐患等方面进行监督巡查。规划核实：住宅建设竣工后由镇（街、场、办）人民政府依法核实。竣工验收：规划核实合格后，申请人应当及时组织竣工验收。确权登记：住宅竣工验收合格后，在地不动产权登记部门申请办理不动产登记。

　　9、《实施细则》明确了多户联建和集体建房的内容。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，在充分尊重村民意愿的基础上，可以采取集体建房和多户联合建房的措施，保障村民实现户有所居。

　　10、《实施细则》明确了宅基地的退出和流转的内容。

　　村民依法取得的农村宅基地使用权和农村住宅所有权，可通过转让、赠与、互换等方式在同一农村集体经济组织内部流转。

　　11、《实施细则》明确了监督执法的内容。

　　市人民政府加强对本行政区域内农村宅基地审批管理工作的组织领导，统筹组织协调相关部门，指导督查镇（街、场、办）人民政府、村（社区）依法履行职责。市人民政府及其农业农村、自然资源、住房和城乡建设、交通运输等部门依据法定职责加强指导和监督检查。

　　四、实施时间

　　《实施细则》自印发之日起后施行，有效期5年。《陆丰市人民政府关于印发陆丰市农村宅基地和农村村民住房建设审批管理实施细则（施行）的通知》（陆府办〔2021〕46号）同时废止。